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TOD开发-到2018年全国32个已开通轨道交通的城市中-租房新闻

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融創東南區域集團產品中心高級經理沈桂秀表示,原來二、三線城市軌道交通都是單線網絡,比如只有一號線、二號線,但接下來的三五年,很多城市都將由線成網,軌道交通線網將重構城市空間格局,最有價值的體系一定在軌道交通里。

近年來,在政策推動、重點城市土地資源日益稀缺、平衡軌道交通建設資金需要等因素的影響下,軌道交通上蓋物業綜合開發的步伐持續加快。

這個過程蘊含著巨大商機。目前涉足TOD模式的企業眾多,京投發展(600683.SH)、萬科(000002.SZ)、融創(01918.HK)、華潤置地(01109.HK)、龍湖(00960.HK)、碧桂園(02007.HK)、綠地(600606.SH)、綠城(03900.HK)等企業紛紛搶灘。

TOD模式是「軌道交通+物業」的典型形態,核心在於以公共交通站點為中心,通過對地上土地和地下空間的集約化利用。

華南城市研究會會長、暨南大學教授胡剛對第一財經分析,隨着城鎮化的不斷推進,我國軌道交通還有很大的發展空間和市場。尤其是我國大城市發展正經歷巨變,即由汽車時代向軌交時代轉變,這個轉變比歐美要快很多。目前我國城區人口四五百萬級別及以上的城市,以後主要交通方式要依賴軌道交通。

近年來我國城市軌道交通里程基本保持着15%以上的年均增幅。藍皮書顯示,2018年,全國軌道交通總運營里程達5671公里,比上年增長16.4%。開通軌道交通的城市數量也穩步增長,2018年達到32個,比上年增加4個。

不過,地鐵造價昂貴,一條地鐵動輒數百億元,後期運營成本也十分高昂。因此,除了地方政府財政投入,拓展其他融資渠道、增加多種運營收入十分重要,而加快TOD開發,成為軌交發展的重要方向。

而且,根據對全國11個城市的統計,2018年全國城市軌道交通使用率整體達到了47%,軌道交通在公共交通中的地位和作用愈發凸顯。

上海易居房產研究院院長助理兼諮詢中心總經理崔霽說,目前軌道交通建設是經濟發展的重要「壓艙石」和「穩定器」,軌道交通建設不僅能夠帶來直接的經濟效益,而且可以增加很多間接經濟效益,包括推動城鎮化進程,引導城市朝着更加經濟集約的方式轉變,進而改變城市的發展模式,增強城市的經濟實力。

統計顯示,2018年至2019年6月20日期間,全國城市軌道交通規劃獲批城市共計10個,涉及55條線路,投資金額共10545.05億元。按照55條線路,每條線路配備1個車輛基地或停車場計算,則全國將新建55個車輛基地或停車場;按照每個車輛基地佔地面積30公頃,上蓋TOD開發平均容積率為1.5,上蓋物業估值按照2萬元/平方米計算,則光車輛基地上蓋開發的TOD項目就有5000億元的市場規模,如果考慮到沿線站點開發的話,將是萬億級市場規模。

總體來看,目前我國城市軌道交通TOD開發收益占整個軌道交通建設和運營的比例並不高,難以反哺運營虧損,資金平衡作用仍較為有限,自身造血機制有待進一步形成。

伴隨而來的還有客流量的快速增長。數據顯示,2018年全國軌道交通日均客流量達到5896萬人次,除了2013年增幅超過20%,2012年以來基本保持在15%左右。

林小昭隨着人口向中心城市集聚,我國城市軌道交通里程也快速增長。在這一過程中,軌交TOD開發打開了一片新藍海。

易居房地產研究院7月31日發佈了《2019年中國城市軌道交通TOD發展藍皮書》(下稱「藍皮書」)顯示,近年來出台TOD開發政策的城市越來越多,經歷了從一線城市為主到二線城市為主的變化,反映了越來越多的城市開始重視發展軌道交通TOD。

根據統計,到2018年全國32個已開通軌道交通的城市中,已有近一半的城市出台了軌道交通TOD開發相關政策。並且這些城市由以前的一線城市為主轉變為以二線城市為主,反映了越來越多的城市開始重視發展軌道交通TOD。

尤其是,近年來,城市的發展區域沿着軌道交通不斷擴張,軌道交通沿線物業快速增長、不斷增值,城市的發展格局也隨之改變。

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